Falimentele de pe piata imobiliara continua si in 2012
Cel mai greu an in imobiliare si motive sa uiti de ele
2012 va fi un an imobiliar de... neuitat! Care ar putea fi cauzele?1. De 3 ani incoace, preturile proprietatilor scoase la vanzare au scazut permanent. Si, fara sa gresim, putem afirma ca, la sfarsitul anului 2008, conditiile de pe piata imobiliara erau mai bune decat perspectivele anului 2012. Nici nu trebuie sa analizam prea mult. Ce simte oare un "fericit" care a luat, prin Programul "Prima casa", un apartament cu 60.000 de euro, in urma cu 2 ani, si acum vecinul de scara incearca sa vanda unul similar cu 50.000 de euro?
Dar, daca nu reuseste sa vanda nici la 45.000 de euro, in anul 2012? Preturile terenurilor din camp, desi au scazut pana la 10-20% din valorile inregistrate in anii de boom imobiliar, nu isi gasesc cumparatori. Nicio banca nu mai ia in garantie astfel de proprietati. De fapt, acest produs imobiliar a atras cele mai multe "tepe" luate de bancheri, care au ingropat banii in terenuri situate acolo unde cerul se uneste cu pamantul.
2. Banii au devenit o marfa rara, iar creditarea este in ceata. Daca, in anii de glorie imobiliar-bancara 2007-2008, investitorii imobiliari erau rugati cu credite la o dobanda Euribor + 3-3,5%, acum, cine prinde o marja dubla e tare.
Asta in conditiile in care garantiile cerute de banci s-au marit considerabil si orice credit este "scanat" pe toate partile pana sa primeasca aprobarea finala.
Bancile straine nu mai risca nimic, cu atat mai mult cu cat au mari probleme in tarile de origine. Doamne fereste sa asistam la un faliment rasunator in zona euro. In acest caz, multe banci prezente in Romania vor ingheta efectiv creditarea si se vor concentra exclusiv pe active neperformante. Din pacate, mai toate sunt nevandabile.
3. Noile norme BNR nu au facut altceva decat sa sugrume creditarea. Bancile se vor replia pe criteriile impuse, dar vor avea nevoie de timp sa gaseasca cele mai bune solutii ca sa mai poata sa vanda bani, in conditii acceptabile. Dar, ce credit mai este rezonabil in ziua de azi, in noua configuratie economica internationala? Turbulentele financiar-bancare au un rol primordial in atitudinea bancilor fata de clienti. Faptul ca bancile comerciale sunt vulnerabile si interconectate la datoriile suverane este o povara grea si creeaza premizele unui viitor nesigur. Semnalul de alarma a fost tras demult, dar a fost ignorat.
4. Populatia s-a "lecuit" de imobiliare si acest lucru este dovedit prin cresterea depozitelor populatiei de la 22 de miliarde de euro, in 2009, la 24 de miliarde, in 2011. Cine a avut nevoie neaparat sa cumpere ceva, si-a facut "plinul" inainte. Astazi, se mai cauta doar produsele imobiliare de stricta necesitate. Cei care au putut sa faca economii, nu au avut ca prioritate achizitia unui bun imobiliar.
Dobanzile in lei, in ultimii ani, au fost mult prea atractive. Un depozit in lei pe trei ani - echivalent cu 100.000 de euro - la o dobanda medie de 7%, a adus un castig de 21.000 de euro. Cei care au fost inspirati sa tina economiile in lei au avut cel mai mult de castigat. Ce se putea cumpara in imobiliare cu 100.000 de euro, in 2008, stie toata lumea. Ce s-ar putea cumpara astazi cu 121.000 de euro, nu mai stiu chiar toti. Stiu doar aceia care au avut rabdare sa tina banii in banci si nu au riscat nicio investitie imobiliara intre timp. De ce ar risca in 2012?
5. Anul acesta va fi unul electoral. Si ce an! Cu siguranta, vom asista la cea mai dura batalie politica de dupa Revolutie. Interesele sunt uriase si, daca vorbim de ultimul lot de privatizari din ograda statului, este lesne de inteles ca va fi "bataia pestelui" pentru ultimele tunuri. Inclusiv, cele imobiliare, la preturi derizorii, in conditii de criza.
Din pacate, politicienii isi vad de interesele electorale si orice stimulent imobiliar va fi o utopie. In loc de facilitati care sa dezghete mediul imobiliar, politicienii vor oferi circ. In loc de solutii, vor oferi promisiuni. Ca de obicei. Daca nu v-ati obisnuit cu acest scenariu, veti revedea filmul!
Iata de ce s-ar putea ca investitorii din acest domeniu sa ajunga la concluzia ca ultimii 3 ani au fost "parfum". Sper sa ma insel. Dar, daca nu ma insel?
Dragos Dragoteanu, presedinte
Dar, daca nu reuseste sa vanda nici la 45.000 de euro, in anul 2012? Preturile terenurilor din camp, desi au scazut pana la 10-20% din valorile inregistrate in anii de boom imobiliar, nu isi gasesc cumparatori. Nicio banca nu mai ia in garantie astfel de proprietati. De fapt, acest produs imobiliar a atras cele mai multe "tepe" luate de bancheri, care au ingropat banii in terenuri situate acolo unde cerul se uneste cu pamantul.
2. Banii au devenit o marfa rara, iar creditarea este in ceata. Daca, in anii de glorie imobiliar-bancara 2007-2008, investitorii imobiliari erau rugati cu credite la o dobanda Euribor + 3-3,5%, acum, cine prinde o marja dubla e tare.
Asta in conditiile in care garantiile cerute de banci s-au marit considerabil si orice credit este "scanat" pe toate partile pana sa primeasca aprobarea finala.
Bancile straine nu mai risca nimic, cu atat mai mult cu cat au mari probleme in tarile de origine. Doamne fereste sa asistam la un faliment rasunator in zona euro. In acest caz, multe banci prezente in Romania vor ingheta efectiv creditarea si se vor concentra exclusiv pe active neperformante. Din pacate, mai toate sunt nevandabile.
3. Noile norme BNR nu au facut altceva decat sa sugrume creditarea. Bancile se vor replia pe criteriile impuse, dar vor avea nevoie de timp sa gaseasca cele mai bune solutii ca sa mai poata sa vanda bani, in conditii acceptabile. Dar, ce credit mai este rezonabil in ziua de azi, in noua configuratie economica internationala? Turbulentele financiar-bancare au un rol primordial in atitudinea bancilor fata de clienti. Faptul ca bancile comerciale sunt vulnerabile si interconectate la datoriile suverane este o povara grea si creeaza premizele unui viitor nesigur. Semnalul de alarma a fost tras demult, dar a fost ignorat.
4. Populatia s-a "lecuit" de imobiliare si acest lucru este dovedit prin cresterea depozitelor populatiei de la 22 de miliarde de euro, in 2009, la 24 de miliarde, in 2011. Cine a avut nevoie neaparat sa cumpere ceva, si-a facut "plinul" inainte. Astazi, se mai cauta doar produsele imobiliare de stricta necesitate. Cei care au putut sa faca economii, nu au avut ca prioritate achizitia unui bun imobiliar.
Dobanzile in lei, in ultimii ani, au fost mult prea atractive. Un depozit in lei pe trei ani - echivalent cu 100.000 de euro - la o dobanda medie de 7%, a adus un castig de 21.000 de euro. Cei care au fost inspirati sa tina economiile in lei au avut cel mai mult de castigat. Ce se putea cumpara in imobiliare cu 100.000 de euro, in 2008, stie toata lumea. Ce s-ar putea cumpara astazi cu 121.000 de euro, nu mai stiu chiar toti. Stiu doar aceia care au avut rabdare sa tina banii in banci si nu au riscat nicio investitie imobiliara intre timp. De ce ar risca in 2012?
5. Anul acesta va fi unul electoral. Si ce an! Cu siguranta, vom asista la cea mai dura batalie politica de dupa Revolutie. Interesele sunt uriase si, daca vorbim de ultimul lot de privatizari din ograda statului, este lesne de inteles ca va fi "bataia pestelui" pentru ultimele tunuri. Inclusiv, cele imobiliare, la preturi derizorii, in conditii de criza.
Din pacate, politicienii isi vad de interesele electorale si orice stimulent imobiliar va fi o utopie. In loc de facilitati care sa dezghete mediul imobiliar, politicienii vor oferi circ. In loc de solutii, vor oferi promisiuni. Ca de obicei. Daca nu v-ati obisnuit cu acest scenariu, veti revedea filmul!
Iata de ce s-ar putea ca investitorii din acest domeniu sa ajunga la concluzia ca ultimii 3 ani au fost "parfum". Sper sa ma insel. Dar, daca nu ma insel?
Dragos Dragoteanu, presedinte
Alia Apartments a intrat oficial in insolventa, dupa ce judecatorii Tribunalului Bucuresti au acceptat cererea spaniolilor de la Alia Inmobiliaria.
Este cel de-al treilea ansamblu rezidential care intra in insolventa doar in acest an, dupa Laguna Residence si Citadella Titan, iar lista esecurilor in industria imobiliara va continua in 2012, potrivit analistilor.
La lansarea proiectului Alia Apartments, in 2010, dezbvoltatorii au anuntat ca 45% din cele 124 de apartamente sunt deja contractate. Cu toate acestea, vanzarile au inceput sa scada tot mai mult, astfel incat in 2011, au vandut doar 11 locuinte.
Nu sunt insa singurii dezvoltatori loviti de criza imobiliara. Doar in ultimul an 10 ansambluri rezidentiale din Bucuresti au intrat in procedura insolventei, printre care amintim Asmita Gardens cu 800 de apartamente, Green Lake Residence cu 38 de vile si 118 apartamente sau Vitan Platinum Tower, cu 312 apartamente.
"Cereri de intrare in insolventa vom mai vedea pe parcursul anului 2012, deja avem cateva exemple", este de parere analistul imobiliar, Dr. Ioan Radu Zilisteanu.
Potrivit analistului imobiliar, in 2012 nu vor exista schimbari fundamentale pe piata imobiliara, ci mai curand o tendinta de stagnare, daca nu, chiar o tendinta de scadere usoara, cauzata de noile norme de creditare ale BNR, care vor micsora cererea solvabila. In ceea ce priveste apartamentele noi, preturile acestora nu pot pastra tendinta de scadere a pietei deoarece bancile finantatoare impun anumite niveluri.
In aceste conditii, nici dezvoltatorii nu sunt foarte optimisti si spera ca cel putin sa se poata mentine pe linia de plutire:
"Eu vad o linie dreapta ca si evolutie. Nu ne asteptam la minuni. Nu cred ca vor fi nici scaderi, desi daca vor fi, vor fi modeste", a declarat omul de afaceri Ionut Negoita.
Cu toate acestea, oamenii de afaceri mai curajosi incearca sa profite de preturile scazute, pentru constructia unor proiecte noi, care sa le impulsioneze afacerile. Negoita estimeaza o crestere de 7% a cifrei de afaceri in sectorul hotelier si o crestere de 10% in sectorul de imobiliare, datorita lansarii noului proiect, Rin Grand Residence.
"In momentul de fata este atractiv ca pret sa cumperi terenuri si sa construiesti, pentru ca atat preturile terenurilor cat si ale materialelor de constructii sunt mai avantajoase. Pe de alta parte, exista acea aversiune a investitorilor, Romania fiind perceputa ca o tara destul de risctanta. Dupa parerea mea, constructiile de imobile in 2012 vor ramane la un nivel redus", a declarat analistul imobiliar, Dr. Ioan Radu Zilisteanu.
Desi capitala este plina de ansambluri rezidentiale de lux, cu apartamente spatioase si vile cu gradina, cel mai important criteriu de cumparare ramane pretul, potrivit unei analize Proiecte.biz. Bucurestenii sunt dispusi sa plateasca pentru o locuinta intr-un ansamblu rezidential nou intre 60.000 si 80.000 euro. De preferat, apartamentul va avea 2 camere si se va afla cat mai aproape de inima orasului. http://www.ziare.com
